ETF 분석 - iShares International Developed Real Estate ETF (IFGL)

세줄요약

1. 미국 제외 선진국 부동산 회사 및 리츠에 투자하는 달러투자 펀드이다.

2. 주식시장과 상관관계도 높고 변동성도 높아 위험이 작지는 않다.

3. 배당이 높고 연평균 5~10% 성장이 예상된다.

개요

당 펀드는 미국을 제외한 선진국 부동산 관련 업종 및 리츠에 투자하는 펀드이다. 가지고 있는 자산 수는 207개 정도 되고, 운용보수는 0.48%이다. 벤치마크는 FTSE EPRA/NAREIT Developed Real Estate ex-U.S. Index 로 부동산지수에 연동하려고 노력하는 펀드 쯤으로 이해하면 된다. 총 자산규모는 USD 5억2천만으로 규모가 상당히 크다.

위 그림에서 보듯이, 2007년~ 2008년 서브프라임 모기지 사태가 전세계를 휩쓸었을 때 반토막이 난 이후로는 꾸준히 상승하고 있는 추세이다. 벤치마크와 추적오차는 상당히 작은 편으로 그냥 지수에 연동되어 운용되고 있다고 보면 무리가 없다.

그런데 과연 어디에 투자되고 있을까? 주요 보유자산은 다음과 같다.

가장 많이 보유하고 있는 Vonovia SE 는 독일의 주거용 부동산 운용 및 관리업체로 관리하고 있는 부동산 수는 355000 개이고, 보유 포트폴리오는 30억 유로에 달한다. 또한 65000개정도의 아파트를 관리해주는 사업을 하고 있다.

그 다음으로 CK Asset Holdings LTD 인데, 이 회사는 장강실업집단유한공사 라는 부동산 하드어셋 (완공된 부동산) 운용 등을 전문적으로 하는 투자회사로 꽤 익숙한 이름인 리카싱 회장이 회장을 맡고 있는 회사이다. 장강은 양쯔강이라고도 한다. 홍콩에서 가장 큰 부동산개발업체이기도 하며 중국본토에서도 사업을 확장하고 있다. 그 외에도 항공기 금융 및 항공기 임대사업을 하고 있다. 그냥 리카싱회장 거니까 홍콩에서 제일 큰거라고 생각하면 무리 없다.

Mitsui Fudosan Ltd 는 1673년에 미쯔이가문을 만든 타카토시 미쯔이에 의해 니혼바시에서 옷가게로 열었던 회사인데 1914년에 부동산업에 진출했다. 1928년에 미쯔이 건물을 완공했고 1949년에 증시에 상장되었다. 1956년에 미쯔이 후도산 (미쓰이 부동산 이라는 뜻이다) 에 의해 청산합병되어 현재의 이름을 가지게 되었는데, 그 이후로 주거용/레저/오피스 빌딩을 시행/관리하는 종합 부동산업체로 성장했다. 전세계 선진국 주요도시에서 부동산업을 하는 회사다.

그 외에 이와 비슷한 부동산 운용/관리 회사들과 REITs 등의 수익형 지분증권에 대부분 투자하고 있어서, 단순히 부동산만 사는 효과라기 보다는 그 운영능력까지 분산해서 투자하는 개념으로 생각하면 무리가 없다.

위 그림은 투자대상 국가별 비율인데, 일본,홍콩,호주,영국 등 순으로 대개는 다 선진국이다. 홍콩은 사실 홍콩부동산기업에 투자 해 중국 본토에 간접투자하는 개념으로 보면 될 것으로 생각된다. 일본은 사실 부동산 현금흐름이 가장 좋은 선진국중 하나이고 영국도 렌트비높기로 악명 높다. 독일은 자산 가격 자체가 싸서 렌트의 절대값은 낮으나 꾸준한 수익이 들어오는 나라이다.

금리와 부동산

금리가 상승하면 일반적으로 부동산 가격은 약세로 가게 되는데, 부동산 특성상 대출등의 금융을 통한 자금조달비용이 올라가면 상대적으로 부동산에서 나오는 이익이 작아지게 되므로 부동산가격이 조정되어야 하기 때문이다. 만약 렌트가 이자율과 함께 오른다면 부동산가격은 유지될것이지만 이자율과 달리 임대료는 그렇게 움직이지 않는다. 선진국은 전체적으로 금리가 올라가는 중이지만 2017~2018년에 앞으로의 인상분은 어느정도 고려되어 있다고 보인다. 크게 금리가 올라갈 것으로는 대부분 생각하지 않지만, 수익부동산들의 수익성은 이전만큼 못할 것으로 보인다. 선진국 부동산 시장은 사실 어느정도 시세들이 안정화되어있고, 법률적인 리스크가 상대적으로 적어서 개발도상국들의 시세처럼 급등하거나 급락하지는 않는다. 하지만 투자자금 대비 배당 (월세수입) 수익은 결코 작지 않다. 그래서 안정적인 현금흐름을 창출하기에는 미국 또는 기타 선진국의 부동산시장이 매력적인 것이다.

본 펀드는 투자금을 받아서 100% 현금싸들고 부동산을 사는 펀드가 아니다. 대부분은 50~90%의 금융 레버리지 (대출이나 채권) 를 통해 조달하는 구조를 이용하는 회사나 리츠이기 때문에 실제로 본 펀드의 속성은 부동산이라기 보다는 부동산 소유구조에서 Equity 부분 만을 소유한다고 보면 된다. 어차피 개인이 집을 사도 Equity 부분만 지불하게 되므로 같은개념이다. 그래서 부동산이라고 해서 위험이나 변동성이 작을 것이다 라고 생각하면 오산이다. 당 펀드의 연간변동성은 12%정도 되고, 기업들에 많이 투자되어있으므로 S&P 500 지수에 대한 베타도 0.85 정도로 큰 편이다. 그냥 주식은 주식인데 부동산같은 주식이라고 생각하면된다. 그냥 우리가 생각하는 일반적인 부동산 운용과는 다른 펀드임을 명심하자.

주요 지표

부동산운용사나 투자회사들에 포트폴리오가 거의 집중되어있으므로 당연히 PB 는 1.06 으로 거의 1에 가깝고, PE 는 9.67 정도이다. 대략 연율로 10%정도의 수익을 기대할 수 있다는 이야기다. 분기별로 배당을 하는데, 배당금액은 연말에 주로 높고 나머지는 비스므리하게 낮다. 연간 배당수익률은 세전으로 5% 조금 안된다. 부동산에 투자하는 수익형 증권에서는 P/CF Ratio 도 필요한데, 이건 16.04 정도 된다. P/CF Ratio 는 가격을 연간 주당 총 캐쉬플로우의 합으로 나누어서 계산한다. 얼마나 현금을 잘 만드느냐를 보여주는 지표라고 보면 된다.

리스크

1. 유동성리스크

총자산이 USD 520 백만인데, 일 거래량은 100만달러가 안된다. 이건 약간 문제가 있을 수 있는데, 펀드 특성상 장기보유 수요가 많아서 일 것으로 생각된다. 그럼에도 불구하고 100만달러밖에 거래가 안된다면 크게 투자하기에는 쉽지 않아보인다.

2. 신용리스크

대부분 상장주식이나 상장리츠에 투자되어있어서, 펀드 자체로서는 신용리스크가 크게 존재하지는 않는다.

3. 시장리스크

부동산 시장이나 주식시장에 따라 리스크가 높게 존재한다. 부동산시장이 안좋아도 떨어지고, 주식시장이 안좋아도 가격이 떨어질 수 있는 펀드이다. 하지만 금리가 낮아질경우에 수혜를 받을 수 있고, 부동산시장이 정체되어도 주식시장만 좋아도 어느정도 자본차익을 기대할 수 있기도 한 "부동산도 아니고 기업투자도 아닌" 애매한 정체성의 투자가 될 수 있다. 특성상 일반적인 기업보다는 배당수익률이 높고, 기업 보유 자산들에 대한 신뢰도가 상당히 높은 것이 장점이긴 하다.

또한 통화위험이 굉장히 큰 편이다. 달러자산은 없는데 펀드의 손익은 달러환율에 의해 좌지될 수 있기 때문이다. 모든자산을 달러로 사서 타국 통화로 보유하고 있으니 달러인덱스에서 눈을 뗄 수가 없어보인다. 하지만 최근의 추세가 달러 약세로 전환되고 있기 때문에 환차익을 기대해볼만은 하다. 엔약세화에 성공한 일본은 함정이지만. 아래 그림이 달러인덱스 추세인데, 최근 여기저기 이슈때문에 달러인덱스 반등이 있었지만 장기추세상 하락세가 완연하다.

그 외 금리에 대한 리스크가 있는데, 이게 사실 꽤 크다. 헌데 자산 대부분이 유럽,일본에 투자되어 있고 해당 국가들의 금리인상 리스크는 제한적이다. 일본은 대놓고 뭐 제로금리이고, 유럽은 마이너스 금리니까. 아직 유럽경제 회복은 좀 멀었다고 생각된다. 아래는 일본 10년국채수익률 추이다. 뭐 그냥 제로금리라고 보면 된다. 공짜로 돈빌려서 일본 부동산에 투자해 5~6%정도 임대수익률을 올린다. 나쁘지 않지 않나. 다만 일본 부동산 가격은 그다지 상승하지 않는다, 원체 버블경제 때 데인게 크기 때문에.

4. 정치리스크

본 펀드는 여러 국가에 투자하고 있고, 그에 따른 부동산 및 금융관련 규제를 직접적으로 받고있는 회사나 리츠들이 많다. 따라서 일년 내내 펀드가 투자한 국가중 몇군데는 규제에 의한 리스크가 지속적으로 존재할 수 있다. 다만 이 펀드가 개발도상국의 부동산업에 투자하는 펀드라면 정치적인 리스크에 의해 수익률 프리미엄이 상당히 더 붙어야겠지만, 본 펀드의 투자대상국가는 선진국들이라 어처구니 없는 정책이나 규제가 쉽게 나오기는 힘들다. 따라서 정치리스크는 꽤 제한적이라고 생각된다.

결론

달러투자가 필요할 때 우리는 사실 눈을 가리고 코끼리를 만지는 것 같은 환경에 처한다. 해외투자는 그렇게 만만한 일이 아니다. 특히 법률이나 관행에는 답이 별로 없다. 아무리 경제에 정통해도 현지 거래환경을 알지 못하면 굉장히 위험이 클 수 있다. 부동산 투자의 경우에도 부동산 직접투자는 엄청나게 힘들다, 그리고 실수 하나하나가 큰 돈으로 연결된다. 따라서 해외 부동산 투자에대한 욕구가 있다면 가급적 간접투자로 하는 것이 일반적인 직접투자보다 위험대비 수익률이 좋은 편이다. 이 펀드는 사실상 주식과 다를바는 없지만, 배당도 잘 하고 순자산가치도 최악의 경우에도 어느정도 확보될 수 있기 때문에 안전하게 해외 부동산 투자를 시작하고 싶은 사람에게는 좋은 선택이 될 것으로 생각된다. 물론 개인적인 생각이다.

잡담

아래는 증권/지수 티커로, 참고할 사람만 참고하면 될 듯 하다.

Security Code : IFGL

CUSIP 464288489

Bloomberg Index Ticker : TRGXUU